Pratiche Edilizie

Lo Studio Tecnico Castiglioni è in grado di assistere i suoi clienti per la redazione e presentazione delle seguenti pratiche edilizie:


 DENUNCIA INIZIO ATTIVITA' (D.I.A) 
La denuncia di inizio attività in edilizia (D.I.A.) è un atto amministrativo, la disciplina cui è contenuta nel Testo unico dell'edilizia della Repubblica italiana (D.P.R.6 giugno 2001 n. 380) che ne descrive il potere e i limiti agli artt. 22 e 23.
Dal 2010 è stata, per la maggior parte dei casi, sostituita dalla Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.). Tuttavia D.I.A. ancora oggi esiste e può essere utilizzata, per le varianti in corso d'opera, in vece di un permesso di costruire, qualora si apportino modifiche non sostanziali.
Caratteristiche
La denuncia di inizio attività (D.I.A.) è diventata uno strumento molto versatile, che è servito alla pubblica amministrazione italiana (in larga parte, gli uffici Tecnici dei Comuni) per agevolare e snellire il procedimento relativo a pratiche edilizie, di minor peso urbanistico, sull'attività edilizia che si svolgeva sul proprio territorio.
Con una D.I.A., infatti, si poteva ristrutturare il proprio appartamento, effettuare opere di manutenzione ordinaria o straordinaria sul proprio immobile e persino costruire nuovi edifici, qualora fosse presente un piano particolareggiato, ovvero in caso di demolizione e ricostruzione "fedele".
La D.I.A. tuttavia non è da confondersi con un'autorizzazione, di fatto, essa è un'autodichiarazione del committente dei lavori accompagnata da una relazione asseverata da un tecnico (oltre i vari documenti da allegare), pertanto, risulta essere più responsabilizzante per il privato e per il tecnico, piuttosto che per la Pubblica Amministrazione che, nel caso di D.I.A., svolge un mero controllo dei requisiti.
Disciplina normativa
Il fondamento giuridico dell'istituto è probabilmente da rintracciarsi nella legge 28 febbraio 1985 n. 47 che stabiliva:
Il Testo unico dell'edilizia (D.R.P. 6 giugno 2001 n. 380) specifica che con la D.I.A. si possono fare le opere non riconducibili ad attività edilizia libera, o al  Permesso di costruire.
É oggi pertanto richiesta la S.C.I.A., per opere edilizie che oggi possono essere eseguite a seguito di Comunicazione Inizio Lavori (C.I.L.), ossia opere di manutenzione straordinaria, restauro conservativo, ristrutturazione edilizia così come elencate nell'art. 6 del Testo Unico dell'edilizia.
Invece, possono essere trattate con altri atti abilitativi D.I.A., S.C.I.A. e Permesso di Costruire la nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica, ecc. (così come definiti dall'art.3 del D.P.R. 380/2001).
Altre leggi sono in seguito venute ad ampliare le competenze della D.I.A., pertanto ancora oggi, in alcune regioni, ai sensi della legge 21 dicembre 2001n. 443 con tale strumento si possono realizzare anche opere di nuova costruzione, nel caso in cui sia stato approvato un piano particolareggiate per la lottizzazione di un'area. Questa D.I.A. con poteri ampliati è conosciuta come Super D.I.A..
In seguito, più di recente, altre leggi sono andate a potenziare ulteriormente questo provvedimento e, oggi, con la "Super D.I.A." si possono fare anche opere che prima erano di competenza del permesso di costruire.
Iter burocratico
La denuncia si presenta al competente Ufficio Comunale (solitamente Ufficio Tecnico o Sportello Unico per Attività Produttive) a firma di un tecnico abilitato alla progettazione (ingegnere, architetto, geometra o perito) e deve contenere un progetto grafico rappresentante lo stato di fatto e la situazione futura, una relazione tecnica in cui si descrivono nel dettaglio le opere da compiersi e i riferimenti normativi, nazionali e locali, che interessano il provvedimento e la certificazione del fatto che il progettista si assume la responsabilità che le opere siano in conformità degli strumenti urbanistici vigenti al tempo dei lavori.
In questo modo, la Pubblica Amministrazione scarica la responsabilità della correttezza delle operazioni sul tecnico abilitato, che, in tal senso, prende le difese dell'Ente stesso e delle sue leggi. Pertanto il tecnico si farà carico delle responsabilità che si assume.
Una volta presentata, la D.I.A. si ritiene approvata, come detto, dopo 30 giorni dalla data di presentazione (fa fede la data di protocollo dell'Ufficio Tecnico), e si possono effettuare le opere edilizie.
Entro i 30 giorni (dalla data di protocollo) l'ufficio tecnico comunale può chiedere integrazioni o inibire l'inizio dei lavori per mancanza di documentazione o difformità rispetto alle norme vigenti e/o agli strumenti urbanistici.
In ogni caso, l’inizio dei lavori deve avvenire non prima di 30 giorni della presentazione della denuncia, e comunque non oltre un anno, e dovranno concludersi entro 3 anni. 
 

 SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO ATTIVITA' (S.C.I.A.) 
La segnalazione certificata di inizio attività (S.C.I.A.) consente al cittadino di eseguire immediatamente, nell'immobile di sua proprietà, alcuni lavori edilizi di limitata entità, dopo aver presentato all'Amministrazione comunale un'apposita segnalazione, asseverata da un tecnico abilitato.
La S.C.I.A. è un titolo abilitativo edilizio, al pari della D.I.A. e del Permesso di costruire, che si forma solo se sussistono tutte le condizioni e i requisiti previsti dalla normativa vigente.
Nella S.C.I.A., in particolare, la verifica di tutte queste condizioni viene, dalla legge, completamente delegata al privato sotto la sua responsabilità.
Il privato cittadino, con il supporto del tecnico di fiducia, prima di presentare la S.C.I.A., deve effettuare tutti gli accertamenti ed acquisire autonomamente la documentazione necessaria per la realizzazione dell'intervento. L'esistenza di tali presupposti e di tali requisiti viene poi autocertificata all'atto della presentazione. L'Amministrazione comunale nel termine di 30 giorni dalla presentazione, può effettuare verifiche e controlli ed eventualmente emettere un provvedimento di divieto di prosecuzione dell'attività. La S.C.I.A., in vigore dal 31/7/2010, è stata introdotta dalla legge 30 luglio 2010 n. 122, in sede di conversione del D.L. 31/3/2010 n. 78.
Quando può essere presentata
La S.C.I.A. può essere presentata per gli stessi interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia per cui era prevista la presentazione della D.I.A. ordinaria e non è consentita per gli interventi soggetti a Permesso di costruire o a D.I.A. alternativa al permesso di costruire, secondo quanto precisato dalla nota dell'Ufficio legislativo del Ministero per la semplificazione normativa in data 16/9/2010.
Nel modulo della S.C.I.A.  sono indicati, a titolo esemplificativo, gli interventi edilizi per cui è possibile ricorrere alla presentazione.
Chi può presentarla
La S.C.I.A.  può essere inviata dagli stessi soggetti che possono presentare la D.I.A. alternativa o la richiesta di permesso di costruire, cioè dai titolari di un diritto reale sull'immobile su cui verrà eseguito l'intervento (ad es. proprietari, usufruttuari, ecc.), ovvero dai titolari di un diritto personale compatibile con l'intervento da realizzare (es. conduttore con l'assenso del locatore).
Documenti da presentare
Modulo S.C.I.A. compilato dal proprietario o avente titolo e dagli eventuali contitolari e asseverata da un tecnico abilitato;
elaborati progettuali previsti dal Regolamento Edilizio Vigente in relazione al tipo di intervento e alla zona di PRG/PGT a firma di un tecnico abilitato, in triplice copia;
dichiarazione dei dati dell'impresa/e esecutrice/i dei lavori, copia della notifica preliminare, se dovuta, e una dichiarazione di aver verificato la documentazione prevista dalle lett. a) e b) dell'art. 90 del D. Lgs 9/4/2008 n. 81;
autocertificazioni, redatte con le modalità previste dagli artt. 46 e 47 del DPR 445/2000, che attestano la presenza dei requisiti di legge necessari per la realizzazione dell'intervento edilizio;
pareri delle Amministrazioni preposte alla tutela dei vincoli ambientali, paesaggistici o culturali (es. parere della Soprintendenza dei beni culturali, autorizzazione paesaggistica);
ricevuta dell'avvenuto pagamento dei diritti di segreteria;
ogni altro documento elencato tra gli allegati nella modulistica della SCIA, ove ricorra il caso.
Tempi e controlli
L'attività può essere iniziata dalla data di presentazione della segnalazione.
L'Amministrazione comunale tuttavia, nei 30 giorni successivi alla data della presentazione, può effettuare le verifiche e i controlli e, in caso di irregolarità, qualora sia possibile, invita il privato interessato a rendere l'intervento conforme alla normativa vigente entro un termine prefissato.
In caso di carenza dei presupposti, o qualora l'interessato non provveda ad adeguare l'intervento alla normativa, l'Amministrazione può vietare, con motivato provvedimento, la prosecuzione dell'attività e disporre la rimozione dei suoi effetti dannosi.
Trascorsi i 30 giorni, il Comune può intervenire:
- sempre, in caso dichiarazioni false e mendaci;
- solo in presenza di pericolo di danno per il patrimonio artistico e culturale, per l'ambiente, per la salute, per la sicurezza pubblica o la difesa nazionale, qualora non sia possibile regolarizzare l'attività.
In caso di interventi edilizi eseguiti in assenza o in difformità dalla S.C.I.A. verranno applicate le sanzioni previste nel Titolo IV del DPR 380/2001 (art. 37) per le corrispondenti opere eseguite in assenza o difformità dalla denuncia di inizio attività. 
 

 COMUNICAZIONE INIZIO LAVORI (C.I.L.A) 
La Comunicazione Inizio Lavori (C.I.L.A.) è una pratica amministrativa che, nel mondo dell'edilizia, rappresenta a partire dal 22 maggio 2010 con la Legge di conversione n. 73/2010, uno degli strumenti urbanistici più rilevanti.
Nasce, sotto diverso nome, con la legge n.47/85 che, all'art.26 "opere interne", obbligava chiunque intendesse compiere opere interne a fabbricati che non fossero in difformità degli strumenti urbanistici vigenti una "relazione a firma di un professionista abilitato (es. un Ingegnere,un Architetto o un Geometra iscritto al relativo albo professionale) [...] che asseveri le opere da compiersi [...]". Con una C.I.L. oggi si può ristrutturare il proprio appartamento, si possono effettuare opere di manutenzione ordinaria o straordinaria sul proprio immobile.
La C.I.L. è regolamentata, oggi, nel Testo Unico dell'Edilizia, racchiuso nel D.P.R. 380/2001 che, all'art. 6 ne descrive il potere e i limiti. 
Attività soggette
La legge Legge di conversione n. 73/2010 specifica che con la C.I.L. si possono fare le opere non riconducibili ad attività edilizia libera, a D.I.A. o al Permesso di costruire (art. 10 D.P.R. 380/2001).
È pertanto richiesta la C.I.L. per opere di manutenzione straordinaria, (così come definiti dall'art.6 del D.P.R. 380/2001).
Nessuna autorizzazione è prevista per gli interventi di manutenzione ordinaria, per i quali è prevista una semplice comunicazione da parte del proprietario dell'unità abitativa al Comune.
Cosa succede se non si prepara il C.I.L.?
Si entra nell'illecito e si diventa perseguibili a norma di legge in tre modi:
1. eseguendo opere senza richiedere la C.I.L. per le quali sarebbe richiesta.
2. eseguendo operazioni edilizie per cui servirebbe una C.I.L. o autorizzazione diversa dalla C.I.L. (esempio D.I.A. o Permesso di costruire)
3. eseguendo opere difformi da come sono state presentate nella C.I.L..
La punizione è proporzionata al danno che si arreca (vedasi il D.P.R. 380/2001 - Testo Unico).
Una volta eseguite abusivamente le opere, si può presentare una Dichiarazione di Conformità (art.36 del T.U.) che, a firma di un Tecnico iscritto al relativo Albo, attesta che sono state fatte delle opere conformi agli strumenti urbanistici però senza richiedere il relativo permesso. Viene allora richiesta una ammenda, non inferiore a 1.000 €. e non superiore a 10.000 €.
Le opere devono essere conformi non solo alla situazione legislativa esistente al momento in cui sono state eseguite, ma devono rispettare anche le leggi approvate nel frattempo. 
Chi può presentarla
Si presenta all'Ufficio Tecnico del Comune (ogni Comune ne deve avere uno) a firma di un Tecnico Abilitato alla progettazione (Ingegnere, Architetto, Geometra o Perito) e deve contenere un progetto grafico rappresentante lo stato di fatto e la situazione futura, una relazione tecnica in cui si descrivono nel dettaglio le opere da compiersi e i riferimenti normativi, nazionali e locali, che interessano il provvedimento e la certificazione del fatto che il progettista si assume la responsabilità che le opere siano in conformità degli strumenti urbanistici vigenti al tempo dei lavori. In questo modo, la Pubblica Amministrazione scarica la responsabilità della correttezza delle operazioni sul Tecnico Abilitato, che, in tal senso, prende le difese dell'Amministrazione stessa e delle sue leggi. Pertanto la Parcella Professionale richiesta dal tecnico è adeguata alle responsabilità che si assume. Una volta presentata, la C.I.L. si ritiene operativa immediatamente (fa fede la data di protocollo dell'Ufficio Tecnico) e si possono effettuare le opere edilizie.
Documenti da presentare
Domanda a firma del Proprietario o avente Ruolo;
Relazione tecnica dettagliata, a firma del progettista;
Elaborati progettuali ante e post operam, a firma del progettista;
Comunicazione Impresa esecutrice e DURC. 


 PERMESSO DI COSTRUIRE (P.D.C.) 
Permesso di costruire è un atto amministrativo rilasciato dal Comune e dai suoi competenti uffici per l’esecuzione d’una serie d’interventi di carattere urbanistico – edilizio.
In particolare, recita l’art. 6 del d.p.r. n. 380/01:
Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a
permesso di costruire:
a) gli interventi di nuova costruzione;
b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso.
Per fare ciò dovrà rivolgersi ad un tecnico abilitato che, valutate tutte le circostanze che possano incidere sulla rilascio di quest’atto amministrativo, dovrà coadiuvarlo al fine di presentare tutta la documentazione utile per il rilascio dello stesso (art. 20 d.p.r. n. 380/01).
Soggetto legittimato al rilascio del permesso è il dirigente o responsabile del competente ufficio comunale nel rispetto delle leggi, dei regolamenti e degli strumenti urbanistici.
La regione disciplina l'esercizio dei poteri sostitutivi di cui all’articolo 21, comma 2, per il caso di mancato rilascio del permesso di costruire entro i termini stabiliti (art. 11 d.p.r. n. 380/01).
Il rilascio del permesso – salvo il caso di necessità di modifiche, integrazioni o particolari atti d’assenso da parte di altre amministrazioni rispetto a quella rilasciante – deve avvenire nel termine di 75 giorni dalla presentazione della domanda (art. 20, terzo e settimo comma, d.p.r. n. 380/01).
In questo periodo di tempo, sostanzialmente, si svolge una verifica della congruità del progetto presentato agli strumenti urbanistico edilizi vigenti (quindi norme nazionali, regionali e locali).
Ottenuto il permesso il termine dell’inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dalla data del rilascio e gli stessi devono essere completati entro tre anni dal loro inizio.
Il provvedimento di rilascio e di diniego del suddetto permesso è impugnabile davanti al T.A.R. competente da chiunque dimostri d’avere uno specifico interesse a farlo (si veda Consiglio di Stato 16 giugno 2006 n. 3555).
Al rilascio del permesso, infine, è collegata la corresponsione di una somma di denaro meglio detta contributo di costruzione (artt. 16-19 d.p.r. n. 380/01).
Soggetti richiedenti
Il permesso di costruire è richiesto dai soggetti che hanno titolarità ad effettuare gli interventi che non sono soggetti a procedure semplificate e - generalmente - è soggetto al pagamento di oneri concessori (analogamente al precedente istituto della concessione edilizia).
Requisiti per il rilascio
Gli interventi la cui realizzazione è subordinata al preventivo rilascio del permesso di costruire sono indicati, oltre che nel Testo unico dell'edilizia anche dalle leggi regionali, che possono integrare la materia.
Alla richiesta di permesso di costruire deve essere allegato un progetto - redatto da un professionista abilitato all'esercizio della professione - che descriva compiutamente e dettagliatamente le opere che si intende eseguire e ne attesti la conformità urbanistico/edilizia e la rispondenza ai requisiti normativi tecnici (es. antisismici, acustici, di isolamento termico, ecc.).
Qualora l'intervento interessi beni soggetti a particolari tutele (ambientali, architettoniche, artistiche, ecc.) il rilascio del permesso di costruire è vincolato al preventivo nulla osta da parte dell'ente deputato alla tutela del vincolo.